Ein Kauf, mehrere Kostenstellen
Beim Erwerb einer Immobilie entstehen Nebenkosten, die viele Käufer zunächst als einen Block wahrnehmen. Tatsächlich verbergen sich dahinter mehrere klar getrennte Positionen mit unterschiedlichen Empfängern: die Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls die Maklerprovision, die Notarkosten – und die Gerichtskosten des Grundbuchamts. Wer die Positionen auseinanderhält, kann seine Kalkulation deutlich präziser aufstellen.
Was Gerichtskosten in diesem Zusammenhang sind
Der Begriff Gerichtskosten wird umgangssprachlich meist mit einem Prozess verbunden – mit Richter, Klage und Urteil. Beim Immobilienkauf ist damit in der Regel etwas anderes gemeint: die Gebühren, die das Grundbuchamt für seine Tätigkeit erhebt. Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts, seine Gebühren sind deshalb formal Gerichtskosten.
Abgerechnet werden dort insbesondere die Eintragung des neuen Eigentümers, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Käufers, die Eintragung einer Grundschuld für die finanzierende Bank sowie die Löschung nicht mehr benötigter Belastungen. Jede dieser Amtshandlungen löst eine eigene Gebühr aus.
Notar und Gericht – zwei Rechnungen, eine Grundlage
Notar und Grundbuchamt arbeiten beim Immobilienkauf zusammen, rechnen aber getrennt ab. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, klärt die Beteiligten auf, überwacht die Abwicklung und stellt die erforderlichen Anträge. Das Grundbuchamt prüft und vollzieht die Eintragungen.
Beide Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist dabei nicht der Zeitaufwand, sondern der Geschäftswert – im Regelfall der Kaufpreis, bei der Grundschuld der eingetragene Betrag. Das hat eine wichtige Konsequenz: Notar- und Gerichtskosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Ein Preisvergleich zwischen Notaren führt daher nicht weiter; die Auswahl sollte sich an Erreichbarkeit und Betreuung orientieren.
Wer zahlt und wann
Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für Beurkundung und Eigentumsumschreibung sowie für die Eintragung seiner Finanzierungsgrundschuld. Die Löschung alter Belastungen des Verkäufers geht regelmäßig zu dessen Lasten. Was konkret gilt, regelt der Kaufvertrag – ein Blick auf die entsprechende Klausel lohnt sich vor der Beurkundung.
Zeitlich fallen diese Kosten nicht auf einmal an, sondern verteilt über den Ablauf: nach der Beurkundung, nach Eintragung der Vormerkung und schließlich nach der Eigentumsumschreibung. Da sie unabhängig von der Finanzierung aus Eigenmitteln bereitzustellen sind, sollten sie von Anfang an im Budget eingeplant werden.
Der andere Fall: Gerichtskosten im Streit
Kommt es tatsächlich zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung – etwa über Mängel, Grenzverläufe oder Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft – entstehen Gerichtskosten im klassischen Sinn. Auch hier ist der Streitwert die Bemessungsgrundlage, und auch hier gilt: Wer unterliegt, trägt in der Regel die Kosten des Verfahrens einschließlich der gegnerischen Anwaltskosten. Schon deshalb ist eine sorgfältige Prüfung vor Vertragsabschluss meist die günstigere Variante.
Fazit
Gerichtskosten beim Immobilienkauf sind planbar, gesetzlich geregelt und unvermeidbar. Wer sie von den Notarkosten unterscheiden kann und weiß, welche Eintragungen anfallen, kalkuliert die Kaufnebenkosten realistisch – und erlebt beim Notartermin keine Überraschungen.
Sie möchten Ihre Kaufnebenkosten vorab durchgehen? Sprechen Sie uns an – wir schaffen Klarheit, bevor Sie unterschreiben.