Eine Zahl, die Immobilien vergleichbar macht

Wer sich mit dem Kauf einer vermieteten Immobilie beschäftigt, stößt früher oder später auf den Begriff „Faktor“. Manchmal ist auch vom Kaufpreisfaktor, vom Vervielfältiger oder vom Mietpreismultiplikator die Rede – gemeint ist immer dasselbe: eine Kennzahl, die den Kaufpreis einer Immobilie zu ihren jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis setzt.

Der Reiz dieser Kennzahl liegt in ihrer Einfachheit. Objekte unterschiedlicher Größe, Lage und Ausstattung lassen sich mit einer einzigen Zahl grob einordnen. Genau deshalb ist der Faktor in Exposés, Anzeigen und Gesprächen mit Maklern so präsent.

So wird gerechnet

Die Formel ist überschaubar:

Faktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete

Die Jahresnettomiete ist dabei die Kaltmiete über zwölf Monate – ohne Betriebs- und Nebenkosten, die ohnehin an die Mieter weitergegeben werden. Das Ergebnis ist eine Zahl ohne Einheit, die sich anschaulich übersetzen lässt: Sie gibt an, wie viele Jahresmieten nötig wären, um den Kaufpreis zu decken.

Daraus ergibt sich auch die Umkehrung: Wer den Faktor kennt, kann sich die grobe Bruttorendite erschließen, indem er 100 durch den Faktor teilt. Faktor und Rendite sind also zwei Blickwinkel auf denselben Zusammenhang.

Hoch oder niedrig – was heißt das?

Ein niedriger Faktor bedeutet: Sie zahlen im Verhältnis zu den Mieteinnahmen wenig. Die laufende Rendite ist entsprechend höher. Ein hoher Faktor bedeutet das Gegenteil – der Kaufpreis ist im Vergleich zu den Einnahmen sportlich.

Ein hoher Faktor ist deshalb aber nicht automatisch ein schlechtes Geschäft. In gefragten Lagen zahlen Käufer bewusst mehr, weil sie mit steigenden Mieten, stabiler Nachfrage und Wertentwicklung rechnen. Umgekehrt kann ein auffällig niedriger Faktor ein Hinweis auf Risiken sein: schwacher Standort, Sanierungsstau, unsichere Mietverhältnisse oder ein Objekt, das schwer wieder zu verkaufen ist.

Wo die Kennzahl an ihre Grenzen kommt

Der Faktor betrachtet ausschließlich Kaufpreis und Mieteinnahmen. Alles andere blendet er aus – und das ist eine ganze Menge: Kaufnebenkosten, Instandhaltungsrücklagen, nicht umlagefähige Kosten, Leerstandsrisiken, der energetische Zustand des Gebäudes und die Frage, welche Investitionen in den nächsten Jahren anstehen.

Zwei Objekte mit identischem Faktor können sich wirtschaftlich völlig unterschiedlich entwickeln. Der Faktor ist deshalb ein guter erster Filter, um aus vielen Angeboten die interessanten herauszuziehen – aber keine Entscheidungsgrundlage. Diese entsteht erst durch eine vollständige Betrachtung von Zustand, Lage, Mietstruktur und Finanzierung.

Fazit

Der Faktor ist die schnellste Möglichkeit, das Verhältnis von Kaufpreis und Mieteinnahmen zu beurteilen. Er schafft Vergleichbarkeit und sorgt für ein realistisches Gefühl für Preisniveaus. Wer ihn richtig einordnet, trifft bessere Vorauswahlen – und weiß gleichzeitig, welche Fragen danach noch zu klären sind.

Sie möchten wissen, wie eine konkrete Immobilie einzuordnen ist? Sprechen Sie uns gerne an – wir schauen uns die Zahlen gemeinsam an.